Togo

ELEMENTS DE CONTEXTE

HISTOIRE

DEMOGRAPHIE

CONTEXTE SOCIO-POLITICO-ECONOMIQUE

Le Togo se distinguait, au début des années 80, comme un des rares pays d’Afrique de l’Ouest doté de structures et de mécanismes institutionnels et financiers nécessaires à la mise en place et à la conduite d’une politique efficace d’habitat au profit des populations démunies. (1)

Mais le pays a traversé une longue crise socio-économique durant les années 90. Cela a contraint les autorités togolaises à orienter toutes leurs politiques vers la promotion sociale, l’amélioration des conditions de vie des populations et la lutte contre la pauvreté par la création de beaucoup plus d’emplois et de revenus. (1)

Une des conséquences de ces troubles politiques est que de nombreux togolais ont quitté le pays pour aller grossir des camps de réfugiés dans d’autres pays comme le Bénin. Les conditions de vie des ces réfugiés sont très difficiles, non seulement au vue des conditions d’habitat précaire, mais aussi parce que le gouvernement togolais tente par tous les moyens de pouvoir infiltrer ces camps de “rebelles”. En savoir plus : Article de NO VOX

L’HABITAT

HISTOIRE DES VILLES – PATRIMOINE

– HISTOIRE DES VILLES

Avant l’époque coloniale, les pouvoirs publics construisaient surtout des palais, des places de villages, des places de marché, des terrains de jeu, etc. Les habitants construisaient eux-mêmes leur logement, mais avec l’aide de leur communauté, de manière à affirmer les liens entre familles, entre voisins. La logement ne représentait pas seulement le statut de la personne dans la société, mais était aussi un moyen de courtiser un prétendant.

Durant l’époque coloniale, seuls les colons ont développé pour eux-mêmes des logements. Certains fonctionnaires ont pu obtenir des logements dits sociaux, selon un plan intitulé “schéma de logement du personnel africain”, facilité par la société de construction nigériane.

Après la période coloniale, plusieurs plans quinquennaux de développement ont été mis en place. Ainsi entre 1975 et 1980, près de 15.000 logements auraient dû être construits. Un observatoire des loyers a été mis en place. C’était la première tentative du gouvernement pour reconnaître les difficultés de logement des personnes moins favorisées. le plan 1980-85 voulait améliorer la qualité et la quantité de logements pour tous. ce plan prévoyait à nouveau des constructions massives. mais la plupart de ces projets n’ont pas pu voir le jour ou être achevés ! De nombreux obstacles n’ont pas permis aux Gouvernements de développer leurs projets de logements dits sociaux. Pour en savoir plus : Rapport de l’association nationale des consommateurs et de l’environnement ANCE/TOGO, site HIC.

– URBANISATION DU PAYS

Selon une étude d’Africapolis, la population était de 2 millions en 1970 et devrait être de 7 millions en 2020. (3)

En février 1960, la hiérarchie administrative coloniale est supprimée et, à cette occasion, les circonscriptions administratives remplacent les cercles. Cinq régions sont créées au cours des années suivantes avec leurs capitales sièges des directions régionales des ministères. Les modifications opérées au cours des années 1960-1970 ne concernent que la création de nouvelles entités. En juillet 1981, les préfectures remplacent les circonscriptions administratives. Les postes administratifs deviennent sous-préfectures. Cette nouvelle terminologie s’accompagne du changement de nom de certaines entités, voire du changement de statut car on tente de réorganiser le territoire notamment par la répartition des fonctions administratives. D’après une ordonnance de septembre 1984, les 30 chefs-lieux du pays acquièrent le statut de commune, sans restriction, ni le critère de taille démographique, ni les critères fonctionnels n’entrent en considération. (3)

Une définition du centre urbain est donnée pour les RGP de 1970 et 1981 qui confirme la primauté donnée au critère du statut administratif. Sont considérés centres urbains les 21 chefs-lieux de préfecture, dont la commune de Lomé, où réside en 1981 plus de la moitié de la population totale urbaine. Lorsque les chefs-lieux de sous-préfectures deviennent des communes, la population des communes est automatiquement urbaine. Cette vision de l’urbain maintient au rang de village des centres de peuplement qui n’accèdent pas au statut de collectivité territoriale. (3)

Selon la définition d’e-geopolis, le taux d’urbanisation du Togo est l’un des plus élevé de la sous région depuis les années 1970, de même que la part de la population vivant dans la métropole nationale. Ce taux devrait passer de 42,9% en 2000 à 49,8% en 2020. (3)

HABITAT URBAIN

En milieu urbain, c’est le matériau durable (mur en aggloméré de ciment et toiture en tôle) qui prédomine dans la construction de ces logements. On ne trouve des logements en matériaux traditionnels que dans les anciens quartiers urbains et en milieu rural. (1)

HABITAT RURAL

Aspects légaux

DROIT AU LOGEMENT

La Constitution togolaise du 14 Octobre 1992, Modifiée par la loi du 31 décembre 2002, consacre le droit de loger comme un droit fondamental de la personne humaine. En outre, on peut dire que de manière générale, les textes applicables à l’environnement ont un rapport direct avec l’habitat. Il s’agit du code de l’environnement, les textes spécifiques sur les déchets dangereux et les déchets urbains, les lois relatives à la lutte contre la pollution, à la lutte contre la désertification, etc. (1)

Extraits de la Constitution :

  • Art. 41Toute personne a droit à un environnement sain. L’Etat veille à la protection de l’environnement.
  • Art. 50Les droits et devoirs, énoncés dans la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme et dans les instruments internationaux relatifs aux Droits de l’Homme, ratifiés par le TOGO, font partie intégrante de la présente Constitution.

Le droit de la propriété figure également dans la Constitution togolaise :

  • Art. 27Le droit de propriété est garanti par la loi. Il ne peut y être porté atteinte que pour cause d’utilisation publique légalement constatée et après une juste et préalable indemnisation. Nul ne peut être saisi en ses biens qu’en vertu d’une décision prise par une autorité judiciaire.
  • Art. 28Le domicile est inviolable. Il ne peut faire l’objet de perquisition ou de visite policière que dans les formes et conditions prévues par la loi. Tout citoyen a droit au respect de sa privée, de son honneur, de sa dignité et de son image.

Source : Constitution togolaise

Protection des locataires : la législation n’a pas évolué depuis l’indépendance en 1960. Le logement privé est régi par la Loi de 1948. Il n’existe pas de réglementation concernant le métier de promoteur immobilier et tout le monde peut se permettre d’exercer ce métier. Il y a des lors des abus et des escroqueries de la part de ces prétendus promoteurs immobiliers. Les bailleurs demandent parfois jusqu’à une année d’avance pour la location car aucun plafond n’a été fixé légalement. (1)

EXPULSIONS FORCEES

DROIT FONCIER

— Le DROIT FONCIER COUTUMIER togolais est assez complexe. Il existe en réalité 3 modes d’accès au foncier actuellement (2) :

  1. L’acquisition par exploitation viagère (Anyigba/Avé léle) : reconnaissance d’un droit du sol aux collectivités qui ont pratiqué une activité agricole ou pastorale de façon continue depuis au moins trois générations. Ce mode d’accès s’est éteint fin du XIXe siècle.
  2. L’acquisition par légat (Anyigba náná) : accès au patrimoine foncier octroyé à une collectivité allogène pour service rendu ou pour renforcer la cohésion sociale.
  3. L’acquisition par achat (Anyigba ƒeƒle) : modalité d’échange de terres entre collectivités.

— Le DROIT FONCIER ACTUEL est quant à lui défini par un décret datant de 1906, modifié en 1966. Il concerne la procédure pour immatriculer des immeubles dans les livres fonciers. La procédure s’avère assez lourde (de nombreuses étapes) et diffère selon que le bâtiment a déjà subi ou non une immatriculation. En savoir plus : http://www.camimo.com/BD_noitalsig/bdlegisl_togo.htm

Ainsi, depuis 40 ans, la législation foncière et le système de gestion sont demeurés pratiquement inchangés. En 2013, l’Etat togolais a décidé de réaliser un nouveau code foncier. L’avant-projet est à l’étude. Source : Portail icilome.com

ACCAPAREMENT DES TERRES

Le premier FORUM NATIONAL sur l’accaparement des terres au Togo s’est tenu en 2012, avec la volonté de mobiliser la société civile et le monde rural face à cette problématique dans la perspective de sauvegarder le patrimoine foncier, principale ressource de l’agriculture familiale et base de la sécurité alimentaire au Togo. L’agro-industrie est en ligne de mire de ce processus d’accaparement des terres. Une déclaration finale et la création d’une coalition à l’échelle nationale sont les résultats de ce premier forum.

PRATIQUES INTERESSANTES

Aspects sociaux et économiques

MARCHE DU LOGEMENT

Le marché du logement est composé des unités d’habitation habitées et celles mise en location. La majorité des togolais vivent dans des habitations de 1 à 2 pièces. Environ 10% seulement des ménages vivent dans des habitations de 3 pièces. (1)

Aujourd’hui, au vu de la faiblesse des pouvoirs publics, il existe des crédits personnels d’entreprise. C’est une forme d’accès au logement que plusieurs grosses entreprises offrent à leur travailleur pour obtenir un crédit afin d’acheter ou de faire construire leur habitation. (1)

Les bas revenus ne peuvent compter que sur leur épargne personnelle et leur capacité d’auto-construire.

QUALITE DES LOGEMENTS

HABITAT INFORMEL / BIDONVILLE / SANS-ABRI

ROLE DES POUVOIRS PUBLICS

Plusieurs institutions interviennent dans le marché du foncier et du logement. (1)

  • La Direction Générale de l’Urbanisme et de l’Habitat, (DGUH) intervient dans la conception et la coordination de politiques et programmes d’urbanisme et d’habitat,
  • le Fonds Spécial pour le développement de l’habitat (FDSH),
  • la Société Immobilière Togolaise (SITO),
  • l’Agence d’Equipement des Terrains Urbains s’occupent successivement de la promotion immobilière et du financement des infrastructures et équipements nécessaires à la viabilisation des terrains.

De 1954 à 1994 (en 40 ans), la Banque Togolaise de Développement (BTD), la SITO et la Caisse Nationale de Sécurité Sociale (CNSS) ont produit environ 1500 villas pour le marché immobilier. Ces logements étaient cédés en location-vente aux salariés sur une durée de 10 à 15 ans. Mais le coût de ces villas étaient tel que même les hauts cadres à revenus élevés n’ont pu y accéder ! (1)

Aujourd’hui, les institutions publiques qui oeuvraient dans le marché de l’immobilier se retrouvent dépourvus d’outil approprié de planification et de financement de l’habitat social. La population est dès lors vouée à elle-même et doit fournir d’énormes efforts personnels pour assurer la construction et l’entretien de son habitation. Les banques ne donnent plus de crédits immobiliers directs qu’à des personnes dont la crédibilité est bien éprouvée à travers de longues relations d’affaires dans divers domaines et donnant de fortes garanties. Les taux d’intérêt varient alors entre 14 et 20% l’an ! Certaines banques utilisent un système contractuel d’épargne qui donne droit seulement après un certain temps à l’accès à un crédit logement. (1)

Aspects culturel – religieux – symbolique

Aspects écologiques

Bibliographie & Sitographie

  1. « La procédure de titrement au Togo », Alain Gaudet, France, 2009
  2. AFRICAPOLIS, Dynamiques de l’urbanisation, 1950-2020 : Approche géo-statistique – Afrique de l’Ouest, par AFD, pp 99-104, 2011

PROBLEMES MAJEURS SELON LA SOCIETE CIVILE :

REVENDICATIONS MAJEURES DE LA SOCIETE CIVILE :

Recommandations de la PLateforme DESC TOGO issus de leur rapport 2011 concernant la situation du droit au logement :

  • Initier une nouvelle politique normative et institutionnelle efficace pour protéger et renforcer un accès équitable aux ressources foncières dans le cadre des objectifs spécifiques d’une société en matière de gestion des terres.
  • Faire l’audit social du service des cadastres.
  • Créer une Agence Nationale de Construction et de Gestion de Logement (ANCGL) avec des représentations régionales.
  • Prendre des mesures d’allègement de la procédure d’établissement des titres fonciers.
  • Renforcer la sécurité de la propriété foncière dans le système coutumier.
  • Mettre en place des politiques de promotion du logement social logements sociaux dans toutes les régions.
  • Faciliter l’accès des femmes au partage des titres de propriété dans le domaine foncier.
  • Règlementer le bail et la propriété foncière au Togo.

QUELQUES ACTEURS DE LA SOCIETE CIVILE :

  • JEUNES VERT TOGO = Jeune vert est une organisation créée en 2009 par des jeunes togolais. L’objectif principal est la protection de l’environnement ses domaines d’intervention : l’assainissement ; le reboisement ; la sensibilisation ; les energies renouvelables. Adresse FacebookContact.
  • PLATEFORME DESC TOGO = Plateforme pour les Droits Economiques Sociaux et Culturels. Cette plateforme publie des rapports sur la situation au Togo, notamment en matière de droit au logement. Les contacter via le site www.escr-net.org

Vous aimerez aussi...