Cambodge

URBANISATION

CAMBODIA MAPHistoire des villes – Patrimoine

Le Cambodge est un pays dont le marché immobilier semble en pleine effervescence. D’un côté des programmes immobiliers, avec des tarifs avoisinant les 2000$/m2, mais qui ne paraissent pas être destinés aux Cambodgiens. De l’autre des maisons à caractère artisanal, en briques, destinées aux Cambodgiens. (6)

Le logement standars est composé de 40m2 pour 4,7 occupants. de plus, seulement 15% des habitations sont construites en béton ou en ciment et peu d’entre elles disposent d’eau, d’électricité ou de WC. (6)

Habitat Urbain

A Phnom Penh, 98% des habitations sont réalisées en dur, avec de la brique et du béton. (6)

Habitat Rural

En 2013, 78% de la population vit en zone rurale. Seulement 5% des habitats sont réalisés en dur. Les maisons cambodgiennes sont généralement en bois de mauvaise qualité et en tôle ondulée. Elles mesurent entre 20 et 60m2. (6)

ASPECTS LEGAUX

Droit au Logement

Depuis 1993 – Article 31 dans la Constitution : Le Royaume du Cambodge reconnaît et respecte les Droits de l’Homme tels qu’ils sont définis dans la Charte des Nations Unies, dans la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme et dans tous les Traités et Conventions relatifs aux Droits de l’Homme, de la Femme et de l ’Enfant. (1)

La Loi sur la propriété du 20 juillet 2001 explicite notamment (6) :

  • Art 9 : « Une entreprise est considérée cambodgienne si 51% de ses actions sont détenues pas des Cambodgiens ». Ceci donne le droit à l’accession foncière aux entités étrangères.
  • Art 10 : « La propriété peut prendre plusieurs formes : 
    • La propriété individuelle;
    • La propriété par un groupe de personnes est la propriété collective;
    • La propriété par plusieurs individus identifiables exerçant leur droit sur toute la propriété est une indivision;
    • La propriété par plusieurs personnes ayant des droits exclusifs sur des parties de la propriété et dont les autres parties sont considérées comme communes car réglementées, est la copropriété. »
  • Art 30 : « De par la crise de 1975-1979, toute personne occupant un bien de plus de cinq ans depuis la promulgation de la Loi et qui n’a pas reçu de plainte, peut demander un titre de propriété. »

La Loi sur les Concessions du 19 octobre 2007 – Article 1 – a pour objectif de promouvoir et de faciliter les projets privés au Cambodge, afin d’assurer l’intérêt public et l’accomplissement des objectifs économiques et sociaux du pays. (6)

Le sous-décret sur les concessions sociales N°19 ANK/BK du 19 mars 2003 – Article 2 – est un mécanisme de transfert du patrimoine privé de l’Etat pour des raisons sociales vers des pauvres manquant de terrain pour résider ou pour faire de l’agriculture vivrière. (6)

Expulsions Forcées

Depuis le début des années 2000, environ 400.000 Cambodgiens ont été forcés de quitter leurs terres après l’octroi par le gouvernement de vastes territoires à des entreprises privées exploitant des plantations. Plus de 22% du territoire, soit 4 millions d’hectares, est contrôlé par ces groupes. Le gouvernement explique leur concéder des espaces forestiers dans un but de développement économique. Cheam Yeap, député du parti du premier ministre Hun Sen (Parti du peuple cambodgien), défend la politique gouvernementale, selon le quotidien The Cambodia Daily. Face au mécontentement, la Banque mondiale a, fin 2011, suspendu le financement de certains projets. Le rapporteur des Nations Unies pour les droits de l’homme au Cambodge, Surya Subedi, a déclaré que le principe des concessions entraîne des exactions “fréquentes et sérieuses”. (2)

Un rapport, daté de 2011 et réalisé par ADHOC, rend compte de la situation des droits au logement et à la terre ainsi que des phénomènes d’évictions massives qui ont lieu dans le pays. (3)

Cependant, une Loi concernant l’expulsion pour utilité publique existe depuis 2001 (Art. 4 de la Loi sur la Propriété), approfondie en 2010. Une procédure est donc mise en point en plusieurs étapes. Cependant, les associations de défense des droit de l’homme critiquent 16 articles sur les 39 ! La contestation porte en partie sur le fait que toute la procédure sera sous la responsabilité d’un comité formé de représentants ministériels uniquement. (6)

Partie d’un article dans le Courrier International 28/02/13: Cambodge plus susceptibles d’être chassés de leurs terres ou leurs maisons, les Cambodgiens réinventer les formes de pari audacieux. (2)
Phnom Penh - John Vink 01Phnom Penh - John Vink 02
« A Phnom Penh, on menace les gens qui portent un chapeau symbolisant leur nid sur leur droit à un logement décent. »
Photo John Vink, Magnum Photos
En Octobre 2012, la vue de manifestants Borei Keila et Boeung Kak (deux quartiers de la capitale Phnom Penh, dont les habitants ont été expulsés) emballé comme des animaux dans une cage minuscule devant le ministère de la Justice a attiré l’attention Rathana. En général, les manifestations permettent de cet ancien étudiant de 22 ans indifférent. « Tous ces événements me portaient, dit-elle, mais cette fois, je dois dire que je suis très impressionné. » (…) Selon Chhiv Kek Pung, président de l’Association Licadho, le problème des concessions de terres a conduit à des organismes communautaires spécifiques et expérimenté. (…) Selon Lao Mong Hayn autre analyste politique indépendant, les manifestants démontrent approche audacieuse et toujours plus créatif pour les élections législatives, prévues pour Juillet prochain. «Les gens sont devenus plus innovant et vigilant, a t-il dit. Il y a quelques mois, les habitants du quartier de Boeung Kak ont enlevé leur sommet. Les gens sont mieux informés sur ce genre de désobéissance civile. Je pense qu’il va être utilisé plus souvent «Quand les manifestants ont défilé dans Phnom Penh le 7 Octobre, avec des maisons miniatures sur la tête, le porte-parole de la municipalité, Long a accusé dimanche les habitants à devenir événement professionnel. (…) (2)

LIENS UTILES :

Droit Foncier

De 1975 à 1991, la propriété foncière fut complètement détruite, d’abord par les Khmers rouges, puis par l’occupation vietnamienne et enfin par la guerre civile. En 1992, l’Etat mit en place une vaste réforme afin de délivrer des titres fonciers. Mais les demandes furent si nombreuses que le nouveau ministère des affaires foncières fut submergé. Les difficultés à obtenir satisfaction encouragèrent la population à user de la corruption à tous les niveaux. Les membres du parti au pouvoir en bénéficiaires largement alors que les plus démunis, manquant de ressources financières, comprenant mal la loi et n’étant pas membre du parti, eurent plus de difficultés à obtenir ces titres. (4)

L’Etat cambodgien, avec l’aide de la communauté internationale, mit en place une autre réforme en 2001. Cette réforme devait permettre d’établir une commission du cadastre indépendante, de régler les litiges et d’émettre des certificats de propriété. La Loi foncière reconnaît alors trois types de propriétés foncières : la propriété d’Etat publique ou privée et la propriété privée. Mais à cause de la corruption, cette réforme fut un échec. (4)

Selon un rapport des Nations Unies, le point de la loi le plus détourné est en effet la possibilité pour l’État de louer les terrains privés d’État au travers des concessions foncières économiques (CFE) pour une période maximale de 99 ans. Alors que le but de cette disposition était de permettre aux populations d’acquérir les terres vacantes, ces ventes bénéficient majoritairement à des entreprises privées étrangères ou à d’importantes figures économiques ou politiques du pays. Ils contournent par la même occasion la limite de 10.000 hectares d’une concession en achetant des terrains adjacents par le biais de différentes sociétés. (4)

Accaparement de Terres

Au Cambodge, depuis l’adoption de la Loi de 2001 sur la propriété foncière, qui permet à l’Etat d’attribuer des terres sous forme de “concession foncière économique”, 2 millions d’hectare – soit 56% des terres arables du pays – sont passés aux mains de sociétés privées. Une vidéo témoignage permet de découvrir le phénomène d’accaparement de terres qui s’accompagne de phénomènes d’évictions massives des populations. Video en FR (5)

LIENS UTILES

Groupes Vulnérables

  • Personnes âgées
  • Jeunes
  • Femmes

Pratiques Intéressantes

  • CONSTRUCTIONS COLLECTIVES (Habitat for Humanity)

cambodia HfH01Cambodia HfH03Cambodia HfH04

ASPECTS SOCIAUX ET ECONOMIQUES

Marché du Logement

  • Agents immobiliers : suite au génocide cambodgien, cette profession avait disparue. Ce fut donc un des premiers métiers réintroduit dans le pays, soit après l’adhésion à l’ASEAN en 1991. face à un secteur peu réglementé, un arrêté des deux circulaires voient le jour en 2007. Il semble cependant que leur coeur de cible ne soit pas les Cambodgiens, mais bien les expatriés. Selon Damien Le Nourichel (ESSES), les agents immobiliers seraient à l’origine de la flambée des prix dans les villes du Cambodge. Un projet de base de données commune pour évaluer les prix de biens est à l’étude (CVEA – Cambodian Valuers and Real Estate agent Association). (6)
  • Gros promoteurs immobiliers : depuis la fin de la décennie 2010, des promoteurs d’origine étrangère (coréenne, indonésienne, russe, française,…) viennent réaliser de grands projets d’envergure dans les villes. Les promoteurs cambodgiens réalisent les projets plus modestes. Le projet Boeung Kak, très médiatisé, a nécessité l’expulsion de milliers de familles vivant autour du plus grand lac de la capitale. Une expulsion d’un quartier informel sans quasiment aucune indemnité ! De nombreux méga projets non seulement sont une cause d’éviction massive, mais mettent à mal l’environnement et le patrimoine. La formule utilisée est la concession donnée par l’Etat pour 99 ans, alors que cela est interdit par la loi (Loi sur les concessions du 19 octobre 2007 – art.5 – Pge 59). Nombre de ces projets sont actuellement à l’arrêt, entre autres suite à la crise de 2009. (6)
  • Organismes de financement : le secteur bancaire est récent, il date de 1990. Il semblerait que ce secteur, encore jeune, souffre d’encadrement et de compétences. Au Cambodge, on compterait également 35 instituts de micro-crédits reconnus par l’Etat ou les banques commerciales. Le crédit semble plus cher que dans les pays voisins. (6)

LE MARCHE ACQUISITIF : 93% des Cambodgiens étaient propriétaires en 2011 (80% de propriétaires dans la ville de Phnom Penh) ! La question des titres de propriété ne semble toujours pas résolue (voir rubrique sur droit foncier). Le titre reçu par la famille sera d’abord un titre de « possession » qui ne sera converti en droit de propriété qu’après 5 années d’occupation sans contestation. En 2011, on comptait 1,7 million de titre de propriété délivrés sur les 4,5 millions demandés depuis 1989. Ces titres sont plus faciles à acquérir en zone rurale qu’urbaine. (6)

LE MARCHE LOCATIF : 3% des Cambodgiens étaient locataires en 2011 (13% de locataires à Phnom Penh). La Loi de 2001 définit le cadre légal de la location (art. 106 à 113), même si de nombreuses carences existent encore et nécessiteraient des compléments législatifs. (6)

LA COPROPRIETE : ce statut de propriété existe au Cambodge depuis 2001, mais il semble avoir été surtout imaginé pour accompagner les grands projets immobiliers qui se construisaient. Ces projets sont de grandes tours, avec un rez-de-chaussée en partie commune. Mais ce mode d’habitat n’existe pas dans la culture cambodgienne, d’où un délabrement des immeubles dû à l’absence de moyens financiers, mais aussi l’absence d’un syndic en charge de la gestion de ces espaces. Il existe dès lors des étages « pirates » ainsi que des squats sur les toits. (6)

L’étude de Monsieur Damien Le Nourichel donne une série de chiffres concernant les coûts des logements, les revenus des habitants et les types de logement auxquels ils ont accès en fonction de leurs revenus.

Qualité des Logements

Habitat informel / Bidonville / Sans-abri

JEAN GABRIEL CHELALA 02JEAN GABRIEL CHELALA

Photo Credit : Jeangabriel.chelala.free.fr

Phnom Penh est connue pour avoir des bidonvilles sur le toit des immeubles. Ainsi toute une ville existe au-dessus du reste de la ville. Phnom Penh est une ville en expansion : chaque année, 3000 nouveaux logements informels voient le jour.

ROLE DES POUVOIRS PUBLICS

Il n’existe que deux entités en charge de l’aménagement du territoire : le service d’urbanisme à Phnom Penh (DATUC) et le Ministère de l’Aménagement (MATUC). Il n’y a donc pas de service d’urbanisme dans les autres villes du pays. Selon la dimension du projet de construction, l’un ou l’autre service est responsable. Mais il y a des tensions, voire de la concurrence entre ces deux services. (6)

Le Droit de Construction élaboré en 1989 est jugé actuellement obsolète, raison pour laquelle plus personne ne respecte ce texte. Il est vrai que son objectif était de permettre de restaurer les villes cambodgiennes avec leur caractère d’origine. (6)

Il y a une grande incertitude autour de ce qui appartient ou non à l’Etat. L’article 15 de la Loi de 2001 montre que l’Etat possède « le sol, le sous-sol, les montagnes, les fonds marins et sous-marins, les côtes, l’espace aériens, (…) » Bref, l’Etat Cambodgien a une définition très (trop?) large de ce qu’englobe le domaine public. (6)

Logement Social

ASPECTS ECOLOGIQUES

Bibliographie & Sitographie

  1. CETIM (publication COHRE)
  2. Shane Worrell, Extraits d’un article du Courrier International du 28/02/13 : Cambodge
  3. ADHOC, The report of Land and Housin rights, 2011 – Télécharger le rapport en ENG
  4. Nolwenn Leon, Penser l’Espace : Le problème des concessions foncières au Cambodge, 2012 – Télécharger l’article en FR
  5. Site Internet CCFD-Terre solidaire
  6. Damien Le Nourichel, Favoriser le développement d’une offre de logements abordables au Cambodge, Thèse pour le grade de Master Spécialisé Management Urbain, ESSEC Business School, 2013, pp 69. http://www.academia.edu/5455069/Favoriser_le_développement_dune_offre_de_logements_abordable_au_Cambodge 

SELON LA SOCIETE CIVILE

Problèmes majeurs 

Revendications majeures 

Quelques acteurs de la société civile

  • SAHMAKUM TEANG TNAUT = ONG Cambodgienne sur les questions urbaines. WebsiteContact them.
  • GRET CAMBODGE = association sans but lucratif qui travaille en réseau international et regroupe les professionnels du développement solidaire. Au Cambodge, ils ont entre autres des projets sur le développement agricole et la sécurité alimentaire – la micro-finance et assurance – l’eau et l’assainissement. Représentation au Cambodge : Site InternetContact.

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