Allemagne

URBANISATION

GERMANYHistoire des Villes – Patrimoine

Habitat Urbain

L’exemple de Berlin

Berlin est une ville où domine l’habitat locatif. Plus de 85 % des ménages berlinois sont locataires, ce qui explique que, localement, l’accès au logement est encore relativement facile.

Problèmes majeurs de Berlin : polarisation sociale = fossé qui se creuse entre les plus riches et les plus pauvres et qui se manifeste dans l’organisation de la ville, gentrification et augmentation de la demande de logements à loyer modéré.

Selon les plans de Hobrecht, chargé dans les années 1870 de planifier le développement de Berlin pour les cent années à venir, la ville est parcellisée de manière à réduire au maximum les coûts de construction des rues : les terrains à bâtir sont des îlots de 300-400 m de largeur sur 200 m de profondeur.

De gros immeubles, les fameuses « casernes locatives » (Mietkaserne) s’y édifient avec leur structure particulière. Il s’agit d’immeubles à quatre « ailes » avec une cour intérieure (Berliner Hinterhof). La partie qui donne sur la rue est réservée aux familles bourgeoises : les appartements sont grands et éclairés de chaque coté par de grandes fenêtres. Seule la « pièce berlinoise » (Berliner Zimmer), qui se trouve dans l’angle de l’immeuble, est peu appréciée car elle est trop grande et éclairée seulement par une petite ouverture dans le coin de la cour.

Les trois autres ailes du bâtiment donnent sur la cour intérieure : les appartements sont divisés en unités beaucoup plus petites et disposent de peu d’ouvertures puisque, de chaque côté, leurs façades sont mitoyennes d’autres immeubles. La seule source de lumière est la cour intérieure. Ils sont occupés par les familles plus modestes de travailleurs de l’industrie.

Les architectes progressistes qui se l== Histoire des Villes – le Patrimoine ==ancent dans la construction de nouvelles cités, notamment coopératives, à partir des années 1890 cherchent à transformer ce modèle : dans les centres-villes ou dans les quartiers périphériques, ils construisent des cités plus denses, mais dans lesquelles tous les appartements disposent d’un accès à la lumière du jour.

Source : Lucie Lechevalier Hurard, Le secteur privé du logement d’utilité publique en Allemagne, Coopératives et logement communal Lire l’article sur le site de Citego

Un phénomène de décroissance urbaine de longue date

La décroissance urbaine (ou rétrécissement urbain) a été identifié dès les années 1980 en Allemagne de l’Ouest et a été largement analysé par les Länder d’Allemagne orientale où il est massif. En Allemagne, on parle de Schrumpfung. Ce terme désigne tout à la fois une perte de population, d’emplois et de richesse. Mais ce phénomène semble ancien, déjà à l’œuvre au XIXe siècle. Au XXe siècle, ce sont les grandes villes industrielles qui, dans les années ’70, sont entrées dans une forme de spirale de déclin urbain.

Source : http://geocarrefour.revues.org/8294 – Hélène Roth « Les villes rétrécissent en Allemagne », Hélène Roth « Les « villes rétrécissantes » en Allemagne, Géocarrefour 2/2011 (Vol. 62), p. 75-80.

Habitat Rural

ASPECTS LEGAUX

Droit au Logement

Un droit inscrit dans la Constitution depuis 1919

Selon Monsieur Miloon Kothari, rapporteur spécial des Nations Unies sur le logement convenable, la notion de droit au logement est apparue pour la première fois symboliquement dans la Constitution de la République de Weimar en 1919 (art. 155), au sortir de la première guerre mondiale (1914-1918).

“La répartition et l’utilisation du sol sont contrôlées par l’Etat en sorte d’empêcher les abus et de tendre à assurer à tout Allemand une habitation saine et à toutes les familles allemandes, particulièrement aux familles nombreuses, un bien de famille, comportant habitation et exploitation, correspondant à leurs besoins. (…). La propriété foncière dont l’acquisition est nécessaire pour satisfaire aux besoins résultant du manque de logements, pour favoriser la colonisation intérieure et le défrichement ou pour développer l’agriculture, peut être expropriée. (…). L’augmentation de valeur du sol que reçoit un bien-fonds sans dépense de travail ou de capital profitera à la collectivité.(…)”

Squat à Berlin Squat évacué à Berlin Squat à Berlin – Site montesquieu Squat à Berlin – Site Cafebabel

Cette constitution va extrêmement loin socialement ! La Loi fondamentale de la République Fédérale d’Allemagne (1949) ne reprendra pas toutes ces avancées sociales, laissant aux Länder (Province) la possibilité d’inscrire cela dans leurs constitutions régionales. Cependant l’article 13, relatif à l’inviolabilité du domicile, prévoit la possibilité de répondre à une pénurie de logements par de la réquisition. Les villes d’aujourd’hui se servent de cet article pour mettre en œuvre le droit de réquisition pour pouvoir répondre à leur obligation de relogement.

Cette Loi fondamentale précise que le logement relève d’une compétence dite concurrente, c’est-à-dire relevant d’autorités compétentes différentes : les Länder ont le droit de légiférer tant que l’Etat Fédéral n’a pas établi une Loi d’usage dans sa compétence législative. En Allemagne, seules les régions suivantes (Länder) ont le droit au logement inscrit dans leurs constitutions : Bavière, Brême, Berlin et dans le Brandebourg. Toutefois, le droit au logement est établi par règlement dans tout le pays. Depuis le milieu des années 1990, le Code social stipule que toutes les personnes qui risquent de perdre leur logement ont droit à l’assistance : soit sous forme de prêts ou de provisions pour dettes locatives. Les lois de la politique des Länder (Etats régionaux) strictement municipalités obligent à fournir des abris pour les personnes sans-abri. (Source : FEANTSA, 2012) (1).

On notera encore l’article 14 relatif au droit de propriété et qui précise que, si ce dernier est “garanti”, “son usage doit contribuer en même temps au bien de la collectivité”.

L’Allemagne a signé la Charte sociale européenne révisée le 29/06/2007, mais n’a pas encore ratifié. Il n’a ni signé ni ratifié le Protocole additionnel prévoyant un système de plaintes collectives.

La loi de 1889 et le développement des coopératives

Bismarck crée le cadre législatif qui permet aux projets coopératifs de se développer. Alors qu’il a institué les premières lois sur la protection sociale quelques années auparavant, deux textes adoptés en 1889 apportent un élan dans la construction. L’un institue la responsabilité limitée des coopérateurs lorsqu’ils se lancent dans un projet collectif. L’autre permet aux organismes d’utilité publique de disposer pour la construction de logements des fonds collectés au titre de l’assurance vieillesse, sous forme de prêts hypothécaires. Un millier de coopératives sont ainsi créées à cette époque, et sont encore actives aujourd’hui pour une bonne part d’entre elles.

Entre 1890 et 1915, les coopératives parviennent à construire à Berlin 5000 logements par an, ce qui reste pourtant une goutte d’eau dans l’océan de la crise du logement de l’époque… Mais si leur contribution est quantitativement limitée, c’est surtout l’apport qualitatif des coopératives et de leurs architectes à la réflexion sur le logement collectif et à la réalisation de projets innovants qui est remarquable : elles apportent une réponse critique et progressiste à la misère des “casernes locatives” berlinoises. == Source : Lucie Lechevalier-Hurard, Des locataires allemands bien protégés. Lire l’article

Expulsions Forcées

Droit Foncier

Accaparement de Terres

Pratiques intéressantes

  • Des associations de locataires ‘alternatives’ : c’est le cas à Berlin avec la BerlinerMieterVerein. Elle se positionne contre la privatisation du logement, soutient des groupements d’habitants dans les quartiers privatisés mais est modérée politiquement. Ces associations se réclament être des mouvements de base, engagés politiquement, qui défendent de manière militante le droit locatif et créent des mouvements de pression pour la défense des locataires. Leurs adhérents se reconnaissent dans une orientation politique à gauche, bien qu’elles soient indépendantes des partis. Aujourd’hui, ces associations se positionnent clairement contre toute privatisation du logement social. Source : Fiche AITEC.
  • Les “Hausprojekte”, logement collectif : Les “Hausprejekte”, terme que l’on pourrait traduire en français par “maisons autogérées”, sont à la fois des lieux de vie et d’activités collectives et politiques. Elles accueillent des concerts, des expositions et se donnent pour objectif de développer de nouvelles formes du “vivre ensemble”.
  • Les coopératives de logements : Le lotissement Flöz Dickebank à Gelsenkirchen (Rhénanie du Nord- Westphalie, Allemagne) est composé de 328 logements miniers sauvés de la démolition en 1974 grâce à une forte mobilisation de ses habitants. Le mouvement perdure et adapte sa lutte aux nouvelles pressions que subit le quartier : rachat par des investisseurs privés, vente forcée aux occupants. Aujourd’hui, Bürgerinitiative Flöz Dickebank und Umgebung n’est plus seulement un groupement associatif : elle est devenue une coopérative de logements fondée en 2006.

ASPECTS SOCIAUX ET ECONOMIQUES

Marché du Logement

Coût du Logement

Le « Mietspiegel » (miroir des loyers) est un dispositif allemand particulier et qui contribue à permettre une restriction majeure à la spéculation

Ce cadastre des loyers fixe des seuils locaux dans l’augmentation des loyers sur la base de la valeur d’usage : le prix de location dépend pour l’essentiel de la taille, de la situation, de l’année de construction et de l’aménagement du logement. Le Mietspiegel a une double fonction : il reflète l’état du marché locatif dans une zone géographique et à un moment donné, et il encadre strictement l’évolution de ce marché, limitant les hausses éventuelles de loyers à ce qui se pratique déjà dans la zone. Il joue donc un rôle de rétro-contrôle.

Les hausses de loyer en cours de bail sont d’une part limitées par la valeur du Mietspiegel concerné et, d’autre part, ne peuvent pas dépasser 20 % sur trois ans. Toutes les hausses de loyer nécessitent l’accord des locataires. Les propriétaires peuvent toutefois aller en justice pour tenter d’obtenir les hausses autorisées. Les loyers fixés pour les nouveaux baux, signés à l’occasion d’un changement de locataire, peuvent cependant dépasser de 20 % la valeur du Mietspiegel pour le logement considéré sans que l’accord des locataires soit requis. C’est pourquoi un changement de locataire est intéressant pour la plupart des propriétaires. Les hausses de loyer liées à des travaux de modernisation dépendent de l’amélioration de la valeur d’habitation. La hausse ne peut pas dépasser les coûts réels et le propriétaire doit en établir le décompte détaillé. Les travaux de modernisation nécessitent également l’accord des locataires.

Le Mietspiegel est une véritable arme anti-spéculation, pour la protection des locataires : ils l’utilisent d’ailleurs largement, notamment grâce aux associations de locataires. Leurs avocats savent dire très rapidement si une hausse de loyer est légale ou non, et peuvent donc engager sans difficulté des poursuites contre un propriétaire indélicat. En effet, le locataire peut se tourner vers le juge s’il estime que le loyer qu’il a accepté est usuraire (Wuchemrmiete, Art. 5 Code Pénal Economique), c’est-à-dire supérieur de 20% aux loyers pratiqués pour des logements équivalents.

Sources : Lucie Lechevalier-Hurard, Des locataires allemands bien protégés Lire l’article + Rapport ANIL 2011 “Marché transparent, marché pacifié ? Le rôle des miroirs de loyer en Allemagne”

RAPPORT PROPRIETAIRES – LOCATAIRES

Selon le CECODHAS, en 2011, seulement 42% des ménages allemands étaient propriétaires de leur logement (moyenne européenne = 65%) ; 53% étaient locataires sur le marché privé et 5% étaient locataires de logements sociaux.

Les rapports locatifs (les relations entre les propriétaires et les locataires) sont extrêmement encadrés en Allemagne, dans un sens favorable aux locataires. Les règles du jeu actuel ont été fixées en 1971 avec la première loi de protection des locataires (Code civil art 557 et 558).

Ainsi, les baux locatifs sont à durée indéterminée : un locataire qui paye régulièrement son loyer et ses charges peut donc envisager de passer sa vie dans le même appartement, voire même de transmettre « son » appartement à ses enfants, puisque les baux sont héréditaires. Les conditions dans lesquelles un propriétaire peut donner congé à son locataire sont strictement définies : elles sont limitées à la reprise du logement par le propriétaire pour y habiter et au non-respect du contrat par le locataire (notamment deux mois d’impayés de loyer).

Comme la hausse des loyers est strictement encadrée par l’Etat, le marché locatif ne subit qu’une spéculation limitée. Cela explique certainement un moindre attrait des Allemands pour l’accession à la propriété, puisque la condition de locataire leur procure une situation relativement stable.

Sources : Lucie Lechevalier-Hurard, Des locataires allemands bien protégés Lire l’article + Rapport ANIL 2011 “Marché transparent, marché pacifié ? Le rôle des miroirs de loyer en Allemagne”

Qualité des Logements

Habitat informel / Bidonvilles / Sans-abri

  • LES SANS-ABRI

Les seules estimations du nombre de sans-abri ont été faites par des institutions indépendantes telles que Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAG W) qui offrent des services sociaux et indiquent qu’environ 500.000 personnes étaient sans-abri dans le pays en 2000 (y compris les rapatriés).

Il existe deux dispositions légales principales concernant les sans-abri en Allemagne :

  1. Les municipalités doivent fournir aux personnes dans la rue un logement temporaire (les SDF étant considérés comme une menace pour l’ordre public).
  2. La Loi fédérale sur l’Aide sociale (Bundessozialhilfegesetz – sect. 72) qui prévoit d’aider le SDF à acquérir et à garder un logement. Une aide à la formation et la recherche d’un emploi est également fournie. Une aide financière pour couvrir les coûts de ce logement temporaire est apportée.

Source : Réseau européen FEANSTA

ROLE DES POUVOIRS PUBLICS

Secteur su Logement Social

Les textes de loi ne parlent généralement pas de logement social, mais de “logement subventionné par le secteur public” ou de “promotion du logement”. Depuis 2006, ce sont les Länder, c’est-à-dire les Provinces qui ont le logement social dans leurs compétences. Les autorités locales doivent fournir du logement aux personnes incapables d’en trouver par elles-mêmes et l’Etat fédéral est compétent pour l’attribution d’aide au logement ainsi que pour la fixation des loyers.

En 1989, le secteur institutionnel à but non lucratif a été dissout et un nombre important d’actifs appartenant aux municipalités sont allés au marché privé. Les deux acteurs qui peuvent fournir du logement social sont les sociétés coopératives municipales et le marché privé.

Source : Rapport CECODHAS 2012

Logement social à Nümberg Logement social – site Sociologics

En Allemagne, comme dans d’autres grands pays d’Europe occidentale (Grande-Bretagne, France, Pays-Bas, …), les Etats se désengagent progressivement de la gestion du logement social, pour des raisons budgétaires. Beaucoup de communes allemandes possédant des sociétés de logement social procèdent ainsi aujourd’hui à des ventes massives de leur patrimoine, afin de remettre les finances communales à flot. On estime que la moitié du parc public allemand (1,6 millions de logements) a déjà été vendu (principalement dans les grandes villes que sont Berlin, Dresde, Francfort, Leipzig, etc.). Ces ventes s’effectuent en bloc, principalement à des fonds américains d’investissements en capital risque. Ceux-ci ne sont en rien des professionnels du secteur du logement, et se comportent comme des acteurs du capital-risque : en quelques années, ils cherchent à rentabiliser leur investissement avant de se retirer.

Pour l’instant, on ne constate pas encore totalement l’impact sur les locataires des logements rachetés : leurs baux étant à durée indéterminée, ils ne peuvent être évincés de leur logement ; et on ne constate pas non plus d’augmentation significative des loyers par les nouveaux propriétaires. Mais le processus est encore récent, et les effets se feront sentir dans les années à venir. La Fédération nationale des Locataires estime que ces hausses de loyer sont déjà à l’oeuvre.

Cela étant, des voix se font entendre aujourd’hui pour dénoncer les objectifs à court terme de ces “investisseurs sauterelles” : en suivant leur seul horizon de rentabilisation rapide, ils risquent de faire et de défaire la ville et d’avoir une influence non maîtrisée sur le développement urbain (en 2006, un referendum organisé à Fribourg a montré que 70 % de la population souhaitait que la commune reste propriétaire de sa société de logement social).

Source : Lucie Lechevalier Hurard, La privatisation du logement social communal en Allemagne Lire l’article sur le site de Citego

Un groupe de travail contre le processus de privatisation du logement social, notamment en Allemagne, s’est constitué au sein d’Habitat International Coalition : Site HIC.

ASPECTS ECOLOGIQUES

Bibliographie & Sitographie

  1. Réseau FEANTSA

MOUVEMENTS SOCIAUX

Problèmes Majeurs

Vidéo de Franck NA de « Productions A La Chaîne » : « Ernst Knuth in Deutsch . Coalition Européenne pour le Droit au Logement et à la Ville, Londres, oct. 2014 »

Vidéo de l’Association La Chaîne : « COALITION Européenne du Droit Logement et Droit à la Ville à ATHENES 21 et 22 juin 2015 » (3ème partie)

Selon La DEUTSCHE MIETER BUND :

  • En 2017, il manquera 825.000 logements locatifs, essentiellement dans les grandes villes et les villes universitaires.
  • Une hausse des loyers plus rapide qu’auparavant est observée
  • La précarité énergétique des locataires est en augmentation.

Recommandations ou Propositions

Selon la DEUTSCHE MIETER BUND :

  • Améliorer le cadre fiscal pour inciter à construire de nouveaux logements, y compris des logements sociaux.
  • Adopter des règles qui permettront de limiter la fixation d’un nouveau loyer, en ne dépassant pas le loyer de référence local de plus de 10%.
  • Limiter les hausses de loyer à 15% maximum sur 4 années. Cela signifie aussi que le loyer de référence doit se calculer sur l’ensemble des loyers et pas seulement sur ceux conclus durant les 4 dernières années.
  • En cas de travaux de modernisation d’un bâtiment par le propriétaire, revoir la prise en charge par le locataire de 11% des coûts, sauf si cette rénovation porte sur des modernisations d’isolation thermique du bâtiment car la hausse de loyer ser compensée par la diminution des coûts énergétiques.

Liste non exhaustive de mouvements sociaux

  • BUNDESARBEITSGEMEINSCHAFT WOHNUNGLOSENHILFE – BAG W = association qui a pour objectif d’aider les personnes à surmonter l’exclusion sociale dans laquelle elles vivent. Plus spécifiquement, elle agit via des pressions sur les organismes privés et publics susceptibles d’offrir les ‘biens’ nécessaires (tel le logement) aux personnes démunies souvent incapables de faire valoir leurs droits. Site Internet de BAG WLes contacter
  • KATHOLISCHE BUNDESARBEITSGEMEINSCHAFT WOHNUNGLOSENHILFE – KAG W = fédération allemande des institutions Caritas qui travaillent avec les sans-abri. Ils tentent d’associer au maximum les sans-abri dans leurs actions pour faire respecter leurs droits. Ces actions doivent s’intégrer dans une politique globale. Site Internet KAG WLes contacter
  • MIETERINNENVEREIN WITTEN UND UMGEBUNG e.VV = L’Association des locataires de Mitten est une association qui défend les droits des locataires et des sans-abris à Witten, localité située à l’ouest de l’Allemagne. Cette association existe depuis plus de 100 ans, et a pour revendication majeure le droit à un logement adéquat pour tous. Site internetLes contacter
  • MIETSHAUSER SYNDIKAT Créé en 1992, le Miethäuser Syndikat est avant tout une association de soutien à l’habitat collectif autogéré, mais est également à l’origine de la création d’un réseau solidaire de projets autogérés, qui représentent des nouvelles formes de propriétés co-gérées par un conseil d’habitants et le Mietshäuser Syndikat dans un but anti-spéculatif. Site internet
  • BERLINER MIETER GEMEINSCHAFT = deuxième organisation de locataires de Berlin. L’organisation conseille et assiste ses membres dans toutes les questions de location, et lutte pour mettre en place une coopération avec les autres organisations de locataires et dès lors le développement d’un vaste mouvement de locataires. Elle dispose de nombreux centres de consultation dans tous les districts. Site internetLes contacter
  • MEDIA SPREE VERSENKEN = collectif créé en vue de saborder le projet Media Spree, gigantesque projet urbanistique d’aménagement des rives de la Spree (rivière qui traverse Berlin). Dans cet ancien No man’s land, Media Spree souhaite ériger de grandes tours, des immeubles de bureaux, des locaux commerciaux de grande taille ainsi que des appartements de standing. Le collectif a pour but d’ouvrir un espace de débat sur la question de l’aménagement urbain dans la capitale. Les mots d’ordre sont globaux : ils adressent de véritables critiques au modèle de société que porte en lui un tel projet d’aménagement urbain. Blog
  • HABITAT NETZ = Le Réseau Education Association Habitats vise à promouvoir et à renforcer un développement du logement social et écologique avec une participation importante des habitants et le renforcement de la coopération internationale entre les organisations des résidents et à l’intérieur. Les priorités actuelles de l’action de l’association sont les suivants: promouvoir les échanges internationaux et la coopération entre résidents – renforcer le droit au logement au niveau international – observer les répercussions de la finance mondialisée sur le logement et l’immobilier – observer et critiquer le programme habitat. Site InternetLes contacter.
  • AG HABITAT” = Forum Habitat en lien avec l’environnement et le développement. Il s’agit d’un groupe de travail ouvert regroupant le réseau des organisations non gouvernementales allemandes. Le groupe de travail traite de la mise en œuvre des droits de l’homme et du développement durable dans le domaine des établissements humains. Site InternetLes contacter.
  • DEUTSCHE MIETER BUND – DMB = Fédération nationale des associations de locataires. Les associations de locataires existent depuis les années 1885 ! Les associations membres ont pour but d’aider concrètement les locataires dans leur droit, mais aussi de prendre des positions politiques claires face aux prises de position des divers niveaux de gouvernement. Les questions de la privatisation des logements sociaux et de la dérégulation des droits des locataires ainsi que des problèmes qui en découlent actuellement (telles les augmentations de loyer) ainsi que la précarité énergétique des locataires sont particulièrement importants. Site InternetLes contacter.
  • WITTEN TENANTS ASSOCIATION

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