Alemania

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URBANIZACIÓN

GERMANYHistoria de la Ciudades – Patrimonio

Vivienda Urbana

Berlín

Berlín es una ciudad dominada por la vivienda de alquiler. Más del 85% de los hogares son inquilinos Berlín, lo que explica que, a nivel local, el acceso a la vivienda es relativamente fácil.

Los principales problemas en Berlin: polarización social = creciente brecha entre los más ricos y los más pobres y se manifiesta en la organización de la ciudad, el aburguesamiento y la creciente demanda de viviendas de bajo costo.

Según los planes Hobrecht, acusado en el plan de desarrollo 1870 para Berlín próximos cien años, la ciudad se fragmenta con el fin de minimizar el costo de la construcción de calles, lotes para construcción de 300 islas -400 m de ancho y 200 m de profundidad.

Los grandes edificios, la famosa “cuarteles de alquiler” (Mietkaserne) hay edificar su estructura particular. Se está construyendo cuatro “alas” con un patio (Berliner Hinterhof). La parte que da a la calle está reservado para familias de clase media: los apartamentos son grandes y luminosas a ambos lados por grandes ventanales. Sólo “pieza Berlín” (Berliner Zimmer), que se encuentra en la esquina del edificio, no se aprecia porque es demasiado grande e iluminado sólo por una pequeña abertura en la esquina del patio.

Los otros tres alas del edificio con vistas a patio interior de los apartamentos se dividen en unidades más pequeñas y tienen pocas oportunidades desde cada lado, sus fachadas colindantes con otros edificios. La única fuente de luz es el patio interior. Ellos están ocupados por las familias más pobres de los trabajadores en la industria.

Arquitectos progresistas que se dedican a la construcción de nuevas ciudades, incluidas las cooperativas, a partir de la década de 1890 que tratan de transformar este modelo en los centros urbanos o barrios, construyen ciudades más densas, pero en el que todos los apartamentos tienen acceso a la luz del día.

Fuente: Lucie Hurard Lechevalier, las utilidades de vivienda del sector privado en Alemania, las cooperativas y las viviendas municipales. Lea el artículo en el sitio Citego (fr)

Fenómeno decadencia urbana a largo

Decaimiento urbano (o contracción urbana) fue identificado en la década de 1980 en Alemania Occidental y ha sido ampliamente analizado por los Estados federados del este de Alemania, donde es enorme. En Alemania, se habla de Schrumpfung. Este término se refiere a la vez una pérdida de población, empleo y riqueza. Pero esto parece viejo, que ya actúa en el siglo XIX. En el siglo XX, son las grandes ciudades industriales, que en los años 70, entró en una espiral de decadencia urbana.

Fuente: http://geocarrefour.revues.org/8294 – Helen Roth “Shrinking Cities en Alemania,” Helen Roth “La ‘constricción de las ciudades’ en Alemania, Géocarrefour 2 / 2011 (Vol. 62), p. 75-80.

Vivienda Rural

ASPECTOS JURIDICOS

Derecho a la Vivienda

Derecho a la vivienda desde 1919!

Según el Sr. Miloon Kothari, Relator Especial de la ONU sobre la vivienda adecuada, el derecho a la vivienda concepto apareció por primera vez de forma simbólica en la Constitución de la República de Weimar en 1919 (art. 155), al final de la Primera Guerra Mundial (1914-1918).

“La distribución y uso de la tierra son controlados por el estado con el fin de prevenir los abusos y tratar de asegurar todos los alemanes un hogar sano y todas las familias alemanas, especialmente las familias grandes, propiedad de la familia, con la vivienda y la operación adecuada a sus necesidades. (…). Land cuya adquisición es necesaria para satisfacer las necesidades derivadas de la falta de vivienda, para promover la liquidación y compensación interna o desarrollar la agricultura, pueden ser expropiados. (…). El aumento de valor de los terrenos que reciba una tierra sin gasto de trabajo o beneficio capital de la comunidad (…). ”

Póngase en cuclillas a Berlin Póngase en cuclillas evacuados Berlín Póngase en cuclillas a Berlin – Sitio montesquieu Póngase en cuclillas a Berlin – Sitio Cafebabel

Esta constitución es socialmente muy lejos! La Ley Fundamental de la República Federal de Alemania (1949) no devolverá todos los avances sociales, dejando a los Länder (Provincia) la posibilidad de incluir en sus constituciones regionales. Sin embargo, el artículo 13 sobre la inviolabilidad del domicilio, ofrece la oportunidad de abordar la escasez de viviendas por requisición. Las ciudades de hoy están utilizando este artículo para el ejercicio del derecho de requisición de responder a su obligación de trasladarse.

La Ley Fundamental establece que la vivienda es un competidor habilidad conocida, es decir, que pertenecen a diferentes autoridades: los Länder tienen derecho a legislar ya que el Estado federal no ha establecido una ley utilizar en su jurisdicción.

Tenga en cuenta también el artículo 14 sobre el derecho de propiedad y establece que, si está “garantizada”, “su uso debe contribuir juntos al bien de la comunidad”.

La Ley de 1889 y el Programa de desarrollo cooperativo

Bismarck creó el marco legal para los proyectos de cooperación para el desarrollo. Cuando se establecieron las primeras leyes sobre la protección social de algunos años atrás, dos textos adoptados en 1889 dando un impulso en la construcción. Uno establece la responsabilidad limitada para cooperar cuando se involucran en un proyecto colectivo. El otro permite a las organizaciones tener utilidad para la construcción de los fondos de vivienda recogidos en el marco del seguro de vejez en forma de hipotecas. Mil cooperativas crean así en este momento, y todavía están activos hoy para la mayor parte de ellos.

Entre 1890 y 1915, las cooperativas son capaces de construir en Berlín 5000 unidades por año, lo que, sin embargo, una gota en el océano de la crisis de la vivienda de la época … Pero si su contribución es limitada cuantitativamente, ‘c principalmente la contribución cualitativa de las cooperativas y sus arquitectos para reflexionar sobre la vivienda colectiva y los proyectos innovadores es notable, ya que proporcionan una respuesta crítica y progresista a la miseria de los “cuarteles de alquiler” en Berlín.

Fuente: Lucie-Hurard Lechevalier, inquilinos alemanes protegidos. Lea el artículo.

Desalojos Forzosos

Derecho a la Tierra

Acaparamiento de Tierras

Grupos vulnerables

  • Juventud
  • Anciano
  • Mujeres

Practicas de interés

  • “Alternativas” Las asociaciones de inquilinos : este es el caso de la BerlinerMieterVerein Berlín. Se posiciona en contra de la privatización de la vivienda, grupos de apoyo de la gente en los barrios privatizados pero es político moderado. Estas asociaciones pretenden ser los movimientos de base, políticamente comprometidos, que defiendan el derecho de vía movimientos militantes de alquiler y crear presión para la defensa de los inquilinos. Reconocer su pertenencia a una dirección política a la izquierda, aunque son partes independientes. Hoy en día, estas asociaciones se posiciona claramente en contra de cualquier privatización de la vivienda social. Fuente: Datos AITEC.
  • El “Hausprojekte” vivienda colectiva : El “Hausprejekte”, un término que podría traducirse al francés como “autogestionadas casas” son espacios de vida y las actividades colectivas y políticas. Ellos organizan conciertos, exposiciones y proveer objetivo es el desarrollo de nuevas formas de “vivir juntos”.
  • Las cooperativas de vivienda : Barrio Flöz Dickebank en Gelsenkirchen (Renania del Norte-Westfalia, Alemania) se compone de 328 unidades mineras salvado de la demolición en 1974 gracias a una fuerte movilización de sus habitantes. El movimiento continúa su lucha y adaptarse a nuevas presiones sobre el barrio: la adquisición por parte de inversores privados, la venta forzada a los ocupantes. Hoy Bürgerinitiative Flöz Dickebank und Umgebung no es sólo un grupo de asociaciones: se convirtió en una cooperativa de vivienda fundada en 2006.

ASPECTOS SOCIALES Y ECONOMICOS

Mercado de la Vivienda

  • COSTO DE LA VIVIENDA

El “Mietspiegel” (rentas espejo) es un individuo alemán que contribuye a una restricción importante para permitir que la especulación

Este registro define los umbrales de renta los locales en alquiler aumenta en función del valor en uso: el precio del alquiler depende principalmente del tamaño, estado, año de construcción y desarrollo de la vivienda. El Mietspiegel tiene una doble función: refleja el estado del mercado de alquiler en un área geográfica y en algún momento, y regula estrictamente el desarrollo de este mercado, lo que limita los posibles aumentos en los alquileres a lo que ya se practica en la área. Desempeña un papel de control de realimentación.

Los aumentos de alquiler durante el contrato de arrendamiento están parcialmente limitado por el valor de Mietspiegel que se trate y, por otra parte, no puede superar el 20% en tres años. Todos los aumentos de alquiler requerirá la aprobación de los inquilinos. Sin embargo, los propietarios pueden acudir a los tribunales para pedir aumentos permitidos. Rentas fijas para nuevos contratos firmados durante un cambio de inquilino, sin embargo, puede superar el 20% del valor de Mietspiegel considerado para la vivienda sin el consentimiento del inquilino es necesario. Es por eso que un cambio de inquilino es interesante para la mayoría de los propietarios. Alquiler aumenta relacionados con las actualizaciones dependerá de la mejora del valor de la vivienda. El incremento no podrá superar los costes reales y el propietario debe establecer un desglose detallado. Las mejoras también se requiere el consentimiento de los inquilinos.

El Mietspiegel es una verdadera arma contra la especulación, para la protección de los inquilinos: utilizan ampliamente en otros lugares, incluso a través de las asociaciones de inquilinos. Sus abogados dicen saber rápidamente si un aumento del alquiler es legal o no, y por lo tanto puede llevarse a cabo sin dificultad los procedimientos en contra de un propietario deshonesto. De hecho, el inquilino puede recurrir a la Corte si considera que la renta pactada es usurario (Wuchemrmiete, art. 5 del Código Penal Económico), es decir, 20% más que las rentas equivalente para la vivienda.

Fuentes: Lucie-Hurard Lechevalier, los inquilinos alemanes bien protegidos Leer articulo + ANIL Report 2011 “Mercado Mercado transparente pacificado? El papel de la renta espejos en Alemania”

  • PROPIETARIOS DE INFORME – LOS INQUILINOS

Según CECODHAS en 2011, sólo el 42% de los hogares alemanes eran dueños de una casa (media UE = 65%), el 53% eran inquilinos en el mercado privado y el 5% eran arrendatarios de vivienda social.

Tenencia relaciones (relaciones entre propietarios e inquilinos) son altamente supervisado, en Alemania, en un sentido favorable a los inquilinos. Las normas actuales se establecieron en 1971 con la primera ley de protección de inquilinos (Código Civil, art 557 y 558).

Por lo tanto, los contratos de arrendamiento son permanentes: el inquilino paga regularmente el alquiler y los gastos pueden considerar pasar su vida en el mismo apartamento, e incluso enviar “su” apartamento para sus hijos, porque los arrendamientos son hereditarios. Las condiciones en que un propietario puede darle aviso al inquilino está estrictamente definido: se limitan a toma de posesión por parte del propietario a vivir allí e incumplimiento de contrato por parte del inquilino (incluyendo dos meses de alquiler sin pagar) . Como aumento de los alquileres está estrictamente regulado por el Estado, el mercado del alquiler experimenta sólo especulación limitada. Esto sin duda explica menos atractivo a la vivienda propia alemanes, ya que la condición de inquilino les da una situación relativamente estable.

Fuentes: Lucie-Hurard Lechevalier, los inquilinos alemanes bien protegidos Leer articulo + ANIL Report 2011 “Mercado Mercado transparente pacificado? El papel de la renta espejos en Alemania”

Calidad de la Vivienda

Asentamientos informales / Tugurios / Los sin Techos

  • PERSONAS SIN HOGAR

Las únicas estimaciones del número de personas sin hogar fueron realizadas por instituciones independientes, como Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAG W) que prestan servicios sociales, y que unas 500.000 personas se quedaron sin hogar en el país en 2000 (incluidos los repatriados ).

Hay dos principales disposiciones legales relativas a las personas sin hogar en Alemania:

  1. Los municipios deben proporcionar a la gente en la calle de vivienda temporal (personas sin hogar son considerados una amenaza para el orden público).
  2. La Ley Federal de Asistencia Social (Bundessozialhilfegesetz -. Secta 72), que ofrece a ayudar a las personas sin hogar para adquirir y mantener la vivienda. Asistencia en la formación y búsqueda de empleo también se proporciona. La ayuda financiera para cubrir los gastos de manutención temporal se proporciona.

Fuente: Red Europea de FEANSTA

ROL DEL GOBIERNO

Vivienda Social

Las leyes no suelen hablar de la vivienda social, pero “vivienda subsidiada por el sector público” o “la promoción de la vivienda”. Desde 2006, los Estados federados, es decir, las provincias tienen una vivienda social en sus habilidades. Las autoridades locales deben proporcionar vivienda a las personas que no pueden encontrar a sí mismos y el gobierno federal es responsable de la asignación de la ayuda para la vivienda, así como para la determinación de la renta.

En 1989, el sector institucional sin fines de lucro fue disuelto y un gran número de activos pertenecientes a los municipios fue al mercado privado. Los dos actores que pueden aportar las sociedades cooperativas de viviendas sociales son los mercados municipales y privados.

Fuente: Informe 2012 CECODHAS

Viviendas sociales Nümberg Viviendas sociales – sitio Sociologics

En Alemania, como en otros importantes países de Europa occidental (Gran Bretaña, Francia, Holanda, …), Estados eliminación gradual de la gestión de la vivienda social, por razones presupuestarias. Muchas común con las empresas alemanas se comprometen vivienda social hoy y las ventas masivas de su patrimonio, para restaurar las finanzas municipales a flote. Se estima que la mitad del parque público alemán (1,6 millones de unidades) ya se ha vendido (sobre todo en las grandes ciudades como Berlín, Dresde, Frankfurt, Leipzig, etc.). Estas ventas se realizan a granel, principalmente en dólares americanos de las inversiones de capital riesgo. Se trata, en ningún profesional en el sector de la vivienda, y se comportan como agentes de capital riesgo: de unos años, tratan de recuperar su inversión antes de retirarse.

Por el momento, no ha sido aún plenamente los inquilinos de vivienda de impacto han comprado: sus contratos son permanentes, no pueden ser desalojados de sus casas, y no vemos un aumento significativo de los alquileres por los nuevos propietarios. Pero el proceso es todavía nuevo, y los efectos se dejarán sentir durante muchos años. La Federación Nacional de Inquilinos considera que estos aumentos de alquiler ya están en el trabajo.

Sin embargo, las voces se escuchan hoy para condenar las metas a corto plazo de estos “inversionistas langostas” después de su horizonte de recuperación sólo económica, podían hacer y deshacer la ciudad y tienen una influencia no control del desarrollo urbano (en 2006, un referéndum celebrado en Friburgo mostró que el 70% de la población quería que el municipio sigue siendo el propietario de la empresa de vivienda).

Fuente: Lucie Hurard Lechevalier, la privatización de la vivienda municipal en Alemania. Leer el artículo en el sitio Citego

Un grupo de trabajo contra la privatización de la vivienda social, en particular en Alemania, se formó dentro de la Coalición Internacional para el Hábitat: Sitio web de HIC.

ASPECTOS ECOLOGICOS

MOVIMIENTOS SOCIALES

Principales Problemas

  • Vídeo asociación “La Chaîne” : “Coalición Europea de los Derechos a la Vivienda y el Derecho a la Ciudad en Atenas 21 y 22 de junio 2015” (Parte 3)

    De acuerdo con el BUND MIETER DEUTSCHE:

    • En 2017, se perdió 825.000 unidades de alquiler, principalmente en las grandes ciudades y las ciudades universitarias.
    • Los alquileres suban más rápido de lo que se observa es
    • La pobreza energética es cada vez mayor inquilinos.
    • La pobreza energética es cada vez mayor inquilinos.

Mayor revendicacion

De acuerdo con el BUND MIETER DEUTSCHE:

  • Mejorar el marco fiscal para fomentar nuevas viviendas, incluida la vivienda social.
  • Adoptar normas que limiten el establecimiento de una nueva renta, que no exceda de la renta de referencia local superior al 10%.
  • Limita los aumentos de alquiler y el 15% como máximo de 4 años. Esto también significa que la renta básica se calculará sobre la renta general y no sólo las realizadas durante los últimos 4 años.
  • En el caso de la reconversión de un edificio por el propietario, una vez más apoyado por el arrendatario de un 11% de los costos, a menos que la renovación es la modernización del aislamiento térmico del edificio debido a que el aumento del alquiler compensación por servicio los costos de la energía dimunition.

Algunos movimientos sociales

  • Bundesarbeitsgemeinschaft WOHNUNGLOSENHILFE – BAG W = asociación que tiene como objetivo ayudar a las personas a superar la exclusión social en el que viven. Más específicamente, es a través de la presión sobre los organismos públicos y privados que puedan ofrecer necesitaba los ‘bienes’ (como vivienda) a los más necesitados a menudo incapaces de hacer valer sus derechos. Sitio Web BAG WEl Contacto
  • Katholische Bundesarbeitsgemeinschaft WOHNUNGLOSENHILFE – KAG W = alemanes instituciones de Caritas que trabajan con las personas sin hogar. Ellos tratan de asociar sin hogar en sus acciones para hacer valer sus derechos. Estas acciones deben integrarse en una política general. Sitio Web KAG WEl Contacto
  • MIETERINNENVEREIN WITTEN und Umgebung e.VV = Los inquilinos Mitten Association es una asociación que defiende los derechos de los inquilinos y personas sin hogar en Witten, un pueblo en el oeste de Alemania. Esta asociación existe desde hace más de 100 años, y la mayor reivindicación del derecho a una vivienda adecuada para todos. Página webEl Contacto
  • Mietshäuser syndikat = Creado en 1992, el Syndikat Miethäuser es ante todo una asociación de apoyo a la autopromoción de vivienda colectiva, pero también es responsable de la creación de una red solidaria de proyectos autogestionados que representan nuevas formas de co propiedad administrada por un consejo a los habitantes y syndikat mietshäuser en anti-especulativa propósito. Sitio web
  • BERLINER Mieter Gemeinschaft = organización de inquilinos en segundo lugar en Berlín. La organización asesora y ayuda a sus miembros en todos los asuntos alquiler, y luchar para establecer la cooperación con otras organizaciones de inquilinos y por lo tanto el desarrollo de un vasto movimiento de inquilinos. Tiene muchas clínicas en todos los distritos. Página webEl Contacto
  • MEDIA JUERGA VERSENKEN = colectivo creado para sabotear el proyecto Spree Media, enormes bancos de desarrollo urbano del proyecto del río Spree (que corre a través de Berlín). En este ex de nadie de la tierra, Media Spree quiere a erigir torres, edificios de oficinas, locales comerciales y grandes apartamentos de lujo. El grupo tiene como objetivo crear un espacio de debate sobre el desarrollo urbano en la capital. Las consignas son globales: se dirigen modelo crítico real de la sociedad que lleva en sí un proyecto de desarrollo urbano. Blog
  • HABITAT NETZ = Red de Hábitats Asociación de Educación tiene como objetivo promover y fortalecer el desarrollo de vivienda de interés social y verde, con una gran participación de las personas y el fortalecimiento de la cooperación internacional entre las organizaciones y los residentes en el interior. Las prioridades actuales de la acción de la asociación son: promover los intercambios internacionales y la cooperación entre los residentes – para fortalecer el derecho a la vivienda a nivel internacional – para observar el impacto de las finanzas globalizadas la urbanización y real – observar y el programa de hábitat crítico. Página webEl Contacto.
  • HABITAT AG = Hábitat Enlace de foro con el medio ambiente y el desarrollo. Se trata de un grupo de trabajo abierto que reúne a la red de organizaciones no gubernamentales en Alemania. El grupo de trabajo se ocupa de la aplicación de los derechos humanos y el desarrollo sostenible en la esfera de los asentamientos humanos. Página webEl Contacto.
  • DEUTSCHE Mieter BUND – DMB = Federación Nacional de Asociaciones de Inquilinos. Asociaciones de inquilinos han existido desde el 1885! Las asociaciones miembros para ayudar a los inquilinos en realidad en su derecho, pero también para hacer líneas políticas claras en contra de las posiciones adoptadas por los distintos niveles de gobierno. Los temas de la privatización de la vivienda social y la desregulación de los derechos de los inquilinos y los consiguientes problemas en la actualidad (tales como aumentos de alquiler) y los inquilinos de energía inseguridad son particularmente importantes. Página webEl Contacto.

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